در هنگام خرید خانه، خودرو، زمین و مغازه و غیره اولین چیزی که از طرف فروش تقاضا می‌کنند سند ملکی و بررسی سنددار بودن ملک یا خودرو است. این مسئله به لحاظ قانونی مهم است، چرا در صورت وجود هرگونه طرح ادعا یا دفاع در قبال ادعا می‌توان به آن مراجعه کرد. بارها اتفاق افتاده که افرادی ملک یا وسیله بدون سند خریداری کرده‌اند و سال‌ها برای گرفتن آن به مشکل خورده‌اند. اما سند چیست؟
نوع عادی و رسمی آن چه تفاوتی با هم دارد و انواع سند ملکی کدام است؟ در این مقاله به همه این سوالات پاسخ خواهیم داد. پس با برات نیوز همراه باشید. ضمن اینکه پیش‌تر انواع سند تجاری را با هم بررسی کردیم.
سند چیست و چه شرایطی دارد؟
طبق ماده 1284 قانون مدنی ایران سند اینگونه تعریف شده است که “سند عبارت است از نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.” نوشته‌ای را می‌توان سند دانست که مکتوب باشد و دارای امضا، اثر انگشت یا مهر شخصی باشد که سند متعلق به اوست یا به او نسبت داده شده است. دومین شرط سند قابلیت استناد است بدین معنی که بتوان از نوشته جهت اثبات ادعا یا دفاع از دعوای طرح شده علیه شخص استفاده کرد. همچنین سند حتما باید از جانب قانون قابل قبول باشد تا علاوه بر قابلیت اثبات ادعا و یا دفاع از دعوی طرح شده علیه فرد، قابلیت پذیرش در دعاوی دادگستری اعم از اداری، حقوقی و کیفری و… را داشته باشد. شرط آخر نیز این است که سند از جانب یکی از طرفین دعوی یا به نمایندگی از آنها صادر شده باشد.
سند می بایست حقی یا عملی یا واقعی را به اثبات برساند و تعهدی قراردادی یا قهری را له یا علیه استفاده کننده از آن به وجود آورد با این شرط اسناد شناسنامه‌ای، طلاق و ازدواج که تعهدی را ایجاد نمی کنند ولی بیانگر عمل یا واقعه ای در زندگی روزمره مردم هستند مشمول تعریف سند قرار می گیرند. پس نتیجه می‌گیریم که در مندرجات موجود در سند باید به عملی و یا واقعه ای حقوقی اشاره شده باشد. لازم به ذکر است که شهادتنامه سند تلقی نمی‌شود.
انواع سند ملکی
سند انواع مختلفی دارد که در ادامه در مورد آنها توضیح خواهیم داد.
سند رسمی
سندی که در دفاتر رسمی اسناد و املاک یا اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شده باشد یا نزد مامورین رسمی قانون که ماموریت او در قانون پیش بینی شده تنظیم شود را سند رسمی می‌نامند. پس مامور رسمی را می‌توان ماموران وزارتخانه و شهرداری، اعضای هیئت مدیره کانون وکلای دادگستری و کارشناسان رسمی موسسات و سازمان‌هایی که با اجازه قانون تاسیس شده‌اند دانست. گزارشی که دادگاه نیز تنظیم می‌کند رسمی است.
مزیت سند رسمی
یکی از مزیت های سند رسمی قابلیت اجرای آن از طریق مراجع ثبتی بدون مراجعه به دادگاه است. در این حالت سند حاوی تعهدی به نفع دارنده ان است مانند سند اجاره نامه ای که در دفاتر رسمی به ثبت رسیده است؛ موجر بدون مراجعه به دادگاه از طریق ادارات اجرای ثبت می تواند تخلیه ملکی را که به اجاره واگذار کرده است را بعد از انقضای مدت اجاره درخواست نمایند. یکی دیگر از مزیت های سند رسمی غیرقابل تردید و انکاربودن سند است به این مفهوم که اگر سند رسمی، علیه شخصی استفاده شود وی نمی تواند امضا مندرج در سند را انکار نماید و یا اگر به جانشینی از طرف پدر مرحوم خود یا هر فرد دیگری در دعوی حضور دارد نمی تواند در مورد امضا درج شده در سند ادعای تردید نموده و امضا را به صادر کننده سند منتسب نداند.
سند عادی
سند عادی دقیقا برعکس این تعاریف رادارد، یعنی این سند در مراجع قانونی و رسمی و نزد مامورین رسمی تنظیم نشده است. همچنین هیچ رد پایی نیز از آن در اداره اسناد یا دفاتر اسناد رسمی نمی بینید. اگر ماموری که این سند را تنظیم کرده است صلاحیت قانونی تنظیم سند نداشته باشد، ولو دارا بودن مهر و امضا نشانه رسمی بودن سند نیست. اگر یک سند عادی نسخه‌های متعدد داشته باشد، تنها در صورتی که امضای اصل داشته باشد معتبر است.
سند عادی در حکم سند رسمی
اما سند عادی نیز در دو مورد می تواند حکم سند رسمی را داشته باشد. این دو مورد عبارتند از:
1- اگر طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید.
2- هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده، فی الواقع امضا یا مهر کرده است. البته تاریخ سند عادی در حکم سند رسمی، هیچ گاه اعتبار سند رسمی را ندارد و علیه اشخاص ثالث قابل استناد نیست.
سند لازم الاجرا
اگر شخصی که به موجب سند بدهکار یا متعهد است و به اختیار خود بدهی‌اش را پرداخت نکند یا به تعهد مربوطه عمل نکند، طلبکار یا متعهد له می تواند بی آنکه نیاز به اقامه دعوی و گرفتن حکم دادگاه باشد با مراجعه به تشکیلات اجرایی مربوط، او را وادار به اجرای موضوع سند نماید. در این حالت سند لازم الاجرا تلقی می‌شود.
سند در حکم لازم الاجرا
سند هایی مانند چک می‌توانند در حکم سند لازم الاجرا تلقی شوند و از نظر اجرای موضوع نیز همانند سند لازم الاجرا باشند. چک های صادره از بانک هایی که طبق قوانین ایران در داخل کشور دایر شده و یا می شوند، همچنین شعب آنها در خارج از کشور، در حکم اسناد لازم الاجراست. به این معنا که دارنده چک در صورت مراجعه به بانک و عدم دریافت تمام یا قسمتی از وجه آن به علت نبودن محل و یا به هر علت دیگری که منتهی به برگشت چک و عدم پرداخت گردد، می تواند طبق قوانین و آیین نامه های مربوط، به اجرای اسناد رسمی وجه چک یا باقیمانده آن را از صادر کننده وصول نماید.
سند ملکی
یکی دیگر از انواع اسناد مهم، سند ملکی است که پس از معامله خرید و فروش امضا و به ثبت می‌رسد. در قانون انواع مختلفی از سند ملکی وجود دارند که هر کدام مسائل حقوقی خاص خود را دارند. بهتر است با این انواع مختلف آشنا شویم.
سند ملکی شش دانگ
سند شش دانگ که کلمه شش دانگ به معنای شش جهت در آن ذکر شده است، از انواع سند ملکی معتبر است که به یک نفر خاص تعلق داشته باشد و معتبرترین سند در میان اسناد املاکی است. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است. سند ملکی شش دانگ یکی از انوع سند رسمی است. منظور از شش جهت در اصطلاح شش دانگ شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است. کلمه‌های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد.
قولنامه
قولنامه سند و نوشته ای است با توافق طرفین معامله ، مثلا خریدار با فروشنده که توسط مشاور املاک و مدیریت املاک قرائت و نوشته، در اصطلاح عقد می گردد و در زمان مشخصی از عقد قرار داد اجرای تخلف از آن پرداخت وجه مشخص توسط متخلف می گردد. ضمنا قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد. در حقیقت زمانی که سندی در دفاتر اسناد ثبت نشود و تنها معامله در املاک صورت گیرد، مبایعه نامه یا همان قولنامه در آژانس‌های مسکن امضا می‌شود و صاحب املاک دستمزد خود را بابت منعقد کردن این قرارداد می‌گیرد. در اکثر ملک هایی که به صورت قولنامه باقی مانده اند، در فرایند انحصار وراثت به افراد دیگر منتقل شده اند و وارث به دنبال گرفتن سند نرفته است. در بسیاری از مکان ها مانند کرج خانه های زیادی به همان شکل قولنامه ای خرید و فروش می شود و مالک به دنبال کسب سند رسمی نمی رود. این موضوع ممکن است در دراز مدت برای او مشکلات قانونی را پدید آورد.
سند ملکی مشاع
مشاع به معنای شریک بودن است و در مواقعی استفاده می شود که یک ملک چندین مالک داشته باشد. سند مشاع در حقیقی سندی است که بین چند شریک تقسیم شده است و نام تمام آنها در سند باید قید شود. در این سندها معمولا هر یک از شرکا مالک بخشی از ملک هستند و هر کدام سند رسمی در اختیارشان دارند. پس در ملک مشاع تمام مالکان با هم شریک هستند و سند به تمام آنها تعلق دارد و هیچ کدام بدون اجازه دیگری نمی تواند اقدام به فروش ملک کند. به همین دلیل مسائل حقوقی این سند پیچیده تر از سندهای غیر مشاع است و فردی که می خواهد دست به خرید چنین ملکی بزند باید حسابی در مورد آن تحقیق کند تا بعدا دچار مشکلات حقوقی و قانونی نشود.
بنچاق
توافقی که در قدیم به صورت مکتوب و نه چندان رسمی توسط مردم هنگام معامله ملک نوشته می‌شد را بنچاق می گویند. در گذشته نظام مدیریتی ثبت اسناد به شکل رایج امروزی و الکترونیک نبود و آنها سند مورد معامله را پیش افرادی که چهره موجه و مقبول میان بقیه داشتند می‌بردند تا صحت اطلاعات حاصل شود. پس از امضای اشخاص، این سندها به مقبولیت می‌رسید. اکنون این نوع سند ملکی مانند گذشته رواج ندارد، اما اعتبار آنها پس از تائید صحت نزد مراجع قانونی پذیرفته است. با گذشت زمان سندهای بنچاق به سندهای منگوله دار و رسمی تبدیل شدند.
سند منگوله دار
سند منگوله دار نامش رویش است: سندی که منگوله دارد! سندهایی که با یک نخ و یک سرب پلمپ شده اند را سند منگوله دار می‌خوانند که سرب مهر شده به معنای معتبر بودن این سند است. این سرب توسط اداره ثبت اسناد روی سند ایجاد شده و هیچ شک و شبهه ای در مورد جعلی بودن آن ایجاد نمی شود و کاملا قابل اطمینان است. مالکیت در این گونه از سندها قطعی است و هیچ شک و شبهه‌ای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد.
سند تک برگ
سند تک برگ نوعی سند امروزی است که از سال 1390 معرفی شد و افرادی که این سال‌ها خانه یا زمین خریدند را تشویق به دریافت تک برگ الکترونیک کردند. این سند از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد تائید است و مزیت این سند در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است. همچنین تک برگ بودن آن سبب نگهداری آسان‌تر آن نسبت به سندهای قدیمی‌تر شده است.
این سند علاوه بر موارد فوق مزیت‌های فراوانی دارد که از جمله آن می‌توان به ضریب امنیت بالا، غیرقابل جعل، درج تمام اطلاعات و مشخصات به صورت کامل، امکانات اختصاصی مشاعی، نگهداری آسان، قابل استناد، عدم امکان الحاق به آن، تحویل سند تک برگ درب منزل به مالک، صرفه جویی درمصرف اوراق بهادار 32 برگ اشاره کرد. استفاده از جوهرهای مخصوص و کاغذ واترمارک و چاپ هولوگرام و بارکد موجب شده است که امکان جعل این سند به صفر برسد.
سند ملکی رهنی
اگر فرد خریدار برای خرید ملک خود از وام بانک گرفته باشد و در مدت زمان معینی باید اقساط بانک را بدهد، در این حالت سند تا زمانی که وام تسویه شود در رهن بانک می ماند و این مسئله در سند هم قید می شود. پس فردی که از تسهیلات بانکی استفاده کرده باید تمام و کمال وام خود را پرداخت کند تا سند از رهن بانک خارج شود. منظور از رهن در اینجا گرو ماندن ملک نیست، بلکه صرفا در سند قید می شود و فرد ملک یا خانه خودرا تحویل گرفته و در آن زندگی می کند. پس از اتمام اقساط سند از رهن بانک خارج شد و به خریدار تحویل داده می شود. اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند، بانکی که سند در رهن آن است حق تصاحب مال را دارد.
سند وکالتی
سندی وکالتی یکی از انواع سند ملکی است که وکیل فروشنده حق معامله آن را دارد و خرید و فروش توسط وکلا انجام و محضری می شود. در واقع سند وکالتی به سندی می‌گویند که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده اصلی تنظیم شده باشد. گاهی اوقات ممکن است به هر دلیلی از جمله بیماری، فوت و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر وکالت داشته باشند. در این صورت باید وکالت آنها به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد تا برای دیگران نیز از اعتبار لازم برخوردار باشد. اگر شخص یا اشخاصی با جعل اسناد، دست به معامله‌های غیر قانونی بزنند با پیگیری مسائل حقوقی می‌توانید از کلاهبرداران شکایت کنید.
سند اوقافی
اسناد اوقافی اسنادی هستند که توسط مالکان در زمان گذشته و حال و آینده وقف امور خیر و تحویل و به نام اداره اوقاف گردیده و اداره اوقاف مودی و متصدی امور اینگونه اسناد و املاک است. این سند با سندی که مربوط به ادارات بنیاد شهید است و سند سازمانی که مربوط به ادارات دولتی و سازمان هاست متفاوت است.
سند ملکی عرصه و اعیان
به زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا خود زمین عرصه و به ساختمان بنا شده روی آن عیان می گویند. نام این سند برای متقاضیان خرید خانه در تهران و یا خرید خانه در شهرهای بزرگ آشناست. چرا که در این شهرها بیشتر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند و کاربری های مختلفی مانند مسکونی، اداری یا تجاری دارند. آپارتمان ها در زمینی به مساحت معین ساخته می‌شوند؛ سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می‌شود و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند. در اکثرا مواقع عرصه و عیان با هم و بدون اینکه از هم مجزا باشند، مورد معامله و داد و ستد قرار می گیرند.
سند ورثه ای
یکی دیگر از انواع سند ملکی موجود در کشور، سند ورثه ای است. بعد از فوت مالک، مال او به وراث می‌رسد. وراثان می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت کنند.مدارک مورد نیاز برای صدور سند ورثه‌ای عبارت است از تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است.
سند تفکیکی
همانطور که از نام این سند پیداست، تفکیک به معنای جدا شده و اسناد تفکیکی یعنی اسنادی که پس از تقسیم ملک و املاک بین شرکا تقسیم شده اند. در این سند یک ملک بین چند نفر تقسیم شده است و هر کدام از قسمت ها در قالب یک سند از هم تفکیک شده اند. سندهای تفکیک شده مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شراکت دارند و این سندها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند.
جمع بندی
در این مقاله با انواع سند ملکی و ویژگی هر کدام از آنها آشنا شدیم. شما نیز اگر قصد خرید سندی را دارید، بهتر است به کد رهگیری و تک برگی بودن سند دقت کنید تا امکان سو استفاده و جعل و … در انتقال سند به شما از بین برود. نظر شما در این خصوص چیست و کدامیک از سندهای بالا را از نظر امنیتی مطمئن تر می دانید؟
